В настоящее время актуальной является проблема оформления земельных участков. Законы разъясняют следующее.

Межевание - это работы по установлению границ земельного участка, их восстановлению и закреплению на местности, а также определению его местоположения и площади (п. 1.1 Инструкции по межеванию земель, утвержденной Роскомземом 08.04.1996). В процессе межевания, в частности, определяются координаты характерных точек границ земельного участка, согласовывается их местоположение.

Межевание, как процесс установления границ земельного участка, выполняется путем проведения кадастровых работ кадастровым инженером. Это следует из ч. 4, 4.2 ст. 1 Закона о кадастровой деятельности.

Межевание земельного участка должно проводиться обязательно, если образуется новый участок (участки) или уточняются границы уже существующего.

По результатам кадастровых работ будут подготовлены документы, необходимые для кадастрового учета земельного участка. Без них нельзя поставить участок на кадастровый учет и зарегистрировать права на него (ч. 4 ст. 1 Закона о кадастровой деятельности, ч. 4 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости).

            В ходе межевания согласование границ участка является обязательной процедурой, если уточнены границы участка, в отношении которого проводились работы, или смежных участков, сведения о которых имеются в ЕГРН (ч. 1 ст. 39 Закона о кадастровой деятельности).

Местоположение границ земельного участка устанавливается путем определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания его границ и деления их на части (ч. 8 ст. 22 Закона о госрегистрации недвижимости). Если местоположение отдельных частей границ земельного участка совпадает с местоположением внешних границ природных или искусственных объектов (например, линейных), то в межевом плане указываются сведения о таких объектах. При этом сведения о таких объектах должны содержаться в использованных при выполнении кадастровых работ картографических материалах (п. 46 Требований к подготовке межевого плана и состава содержащихся в нем сведений, утвержденных Приказом Росреестра от 14.12.2021 N П/0592).

Если границы участка уточняются, то для определения их местоположения используются сведения, которые содержатся в документах о праве на земельный участок (за исключением выписки из ЕГРН), при их отсутствии - в документах о границах участка при его образовании (ч. 1.1 ст. 43 Закона о госрегистрации недвижимости, п. 24 Требований к подготовке межевого плана и состава содержащихся в нем сведений, утвержденных Приказом Росреестра от 14.12.2021 N П/0592, Письмо Росреестра от 22.04.2025 N 13-00621/25).

Что касается выписки из ЕГРН, то при уточнении границ ее допускается использовать, когда (п. 24 Требований к подготовке межевого плана): в ней есть описание местоположения границ участка, в отношении которого проводятся работы, и (или) смежного участка (участков) и оно не соответствует установленным ч. 13 ст. 22 Закона о госрегистрации недвижимости требованиям к такому описанию; она выдана в отношении смежного участка (участков), описание местоположения границ которого соответствует таким требованиям.

Границы земельного участка могут быть установлены и по его фактическому пользованию. Это возможно при отсутствии в вышеуказанных документах сведений о местоположении границ. В этом случае их определяют в соответствии с границами, которые существуют на местности 15 лет и более (ч. 1.1 ст. 43 Закона о госрегистрации недвижимости, Письмо Росреестра от 22.04.2025 N 13-00621/25). То есть границы земельного участка будут установлены по его фактическому использованию.

В качестве документов, подтверждающих существование границ земельных участков на местности 15 лет и более, допускается использовать, например, землеустроительную документацию, содержащуюся в госфонде данных, полученных в результате проведения землеустройства. При этом координаты характерных точек границ в случае применения фотограмметрического или картометрического метода определяются с использованием актуального в период выполнения кадастровых работ картографического материала (п. 24 Требований к подготовке межевого плана).

Определение площади земельного участка напрямую зависит от местоположения его границ, так как этот показатель является площадью геометрической фигуры, образованной проекцией границ участка на горизонтальную плоскость (ч. 9 ст. 22 Закона о госрегистрации недвижимости, Письмо Росреестра от 22.04.2025 N 13-00621/25).

Допустимая (предельная) погрешность при определении площади земельного участка рассчитывается по формулам. При этом установление определенной формулы Закон о кадастровой деятельности не предусматривает. Погрешность указывается кадастровым инженером в межевом плане, также как примененные для ее вычисления формулы в общем виде, формулы с подставленными в них значениями и итоговые (вычисленные) значения (п. 40 Приложения N 2 к Приказу Росреестра от 14.12.2021 N П/0592).

В результате межевания земельного участка (проведения кадастровых работ) составляется межевой план. На основании него вы сможете поставить участок на кадастровый учет или уточнить его границы (ст. 37 Закона о кадастровой деятельности, п. 7 ч. 2 ст. 14 Закона о госрегистрации недвижимости).

Межевание требуется и в отношении ранее учтенных участков, чтобы сведения о них внесли в ЕГРН. Есть исключения, например ситуация, когда сведения о них вносятся в ЕГРН по заявлению уполномоченного органа, которое он представил в результате выполнения мероприятий по внесению в ЕГРН сведений о выявленных правообладателях ранее учтенных объектов недвижимости (ч. 5, 5.1 ст. 69 Закона о госрегистрации недвижимости, Письма Росреестра от 14.03.2025 N 13-00322/25, от 22.04.2025 N 13-00621/25).

Ранее учтенными участки считаются в случаях, если (ч. 4 ст. 69 Закона о госрегистрации недвижимости): их учет проведен до 1 марта 2008 г.; учет не был проведен, однако права на них зарегистрированы (и не прекращены) и им присвоены условные номера органом регистрации прав.

Внести сведения в ЕГРН о таком участке может потребоваться, в частности, для того, чтобы получить выписку из реестра и подтвердить существование земельного участка с определенными характеристиками (например, покупателю земельного участка).

Чтобы сведения о земельном участке внесли в ЕГРН, можно подать (ч. 5 ст. 69 Закона о госрегистрации недвижимости): заявление о внесении сведений в ЕГРН о ранее учтенном земельном участке. В этом случае рекомендуется сначала проверить, действительно ли сведения в ЕГРН отсутствуют, так как орган регистрации прав мог внести их и без участия. Это можно сделать при помощи публичной кадастровой карты или сервиса "Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн" на сайте Росреестра (https://lk.rosreestr.ru/eservices/real-estate-objects-online).

Если сведения в ЕГРН о ранее учтенном земельном участке отсутствуют, можно подавать заявление. Для этого нужно воспользоваться формой заявления о государственном кадастровом учете и (или) госрегистрации прав на недвижимость. Оно заполняется по общим правилам. Напротив графы "внесение сведений о ранее учтенном объекте недвижимости" реквизита 3.4 заявления надо проставить знак "V".

К заявлению нужно приложить (п. 2 ч. 5, ч. 5.1 ст. 69 Закона о госрегистрации недвижимости): документ (его надлежащим образом заверенную копию), который устанавливает или подтверждает право на земельный участок. Это может быть, например, свидетельство на право собственности на землю. Перечень таких документов не ограничен. Главное, чтобы он был выдан уполномоченным органом (организацией) и отвечал требованиям законодательства, действовавшим в месте и на момент его издания (Письмо Минэкономразвития России от 18.04.2017 N ОГ-Д23-4496); межевой план. Указывать в нем кадастровый номер участка не нужно.

Росреестр указал, что подготовка межевого плана в случае, предусмотренном ч. 5.1 ст. 69 Закона о госрегистрации недвижимости, должна осуществляться в результате выполнения кадастровых работ в связи с уточнением местоположения границ ранее учтенного земельного участка, сведения о котором отсутствуют в ЕГРН (Письмо Росреестра от 14.03.2025 N 13-00322/25).

Заявление о внесении сведений в ЕГРН и межевой план может представить любое заинтересованное лицо, в том числе не указанное в документах в качестве правообладателя объекта (Письмо Росреестра от 22.04.2025 N 13-00621/25).

Для внесения сведений в ЕГРН о ранее учтенном земельном участке обязательна госрегистрация прав на него. Одновременно с заявлением о внесении таких сведений в ЕГРН подаетсся заявление о госрегистрации прав (ч. 3 ст. 69 Закона о госрегистрации недвижимости).

Могут отказать во внесении сведений о ранее учтенном земельном участке в случаях, указанных в ч. 8 ст. 69 Закона о госрегистрации недвижимости. Например, если такие сведения уже содержатся в ЕГРН или представленный документ не соответствует тем требованиям законодательства, которые действовали в момент его издания. Если учтенный до 1 марта 2008 г. земельный участок поставлен на кадастровый учет в ЕГРН, он не может быть снят с такого учета по инициативе заявителя гражданина. Орган регистрации прав делает это самостоятельно. Такой участок снимается с кадастрового учета только в том случае, если в ЕГРН нет сведений о его правообладателе (ч. 3 ст. 70 Закона о госрегистрации недвижимости, Письмо Росреестра от 27.06.2019 N 01-06270-ГЕ/19).

Участок снимается с кадастрового учета, если: правообладателю исходного земельного участка было направлено уведомление о необходимости зарегистрировать право, однако в течение шести месяцев со дня его направления он этого не сделал. Разделу записи об участке в ЕГРН будет присвоен статус "архивный (архивная)", с указанием о погашении и неактуальности записи (п. 12, пп. 1 п. 238 Порядка ведения ЕГРН); не выявлены правообладатели исходного земельного участка либо объектов недвижимости (помещений в них), расположенных на ранее учтенном участке либо его части. В этом случае орган регистрации прав должен направить в соответствующий орган госвласти (орган местного самоуправления) запрос о наличии правоустанавливающих документов на ранее учтенный земельный участок и оснований для разграничения права собственности на землю. Если поступит ответ об их отсутствии либо ответ не поступит в течение трех месяцев со дня направления запроса, разделу и записи присваивается статус "архивный (архивная)" (пп. 3 п. 238 указанного Порядка).