Заключение договора дарения недвижимости с родственником

Собственник недвижимого имущества вправе распорядиться данным имуществом по своему усмотрению, в том числе подарить его любому лицу, за некоторыми исключениями. В частности, не допускается дарение (за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает 3 000 руб.) от имени малолетних и недееспособных граждан, учителям со стороны учеников и их родственников, а также лицам, замещающим государственные должности, в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей.

Порядок оформления договора дарения для всех одинаков и не зависит от наличия или отсутствия родственных отношений между дарителем и одаряемым.

В соответствии с п. 1 ст. 26, п. 2 ст. 576 ГК РФ; ст. 34, п. 3 ст. 35 СК РФ; ч. 4 ст. 1, ч. 2 ст. 14, ч. 4, 8 ст. 18, ч. 1, 3 ст. 69 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, для заключения договора дарения недвижимости с родственником и последующей регистрации перехода права собственности на данное недвижимое имущество понадобятся:

- документы, удостоверяющие личность дарителя и одаряемого;

- документ, удостоверяющий личность представителя, а также нотариально удостоверенная доверенность, подтверждающая его полномочия (при наличии представителя);

- правоустанавливающие документы на объект недвижимого имущества, если право собственности возникло до 31.01.1998 и не зарегистрировано в ЕГРН (документы, на основании которых даритель приобрел право собственности, например договоры купли-продажи, мены или дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда и т.д.);

- нотариально удостоверенное согласие супруга на дарение (если объект недвижимости был приобретен в период брака и является общей совместной собственностью супругов);

- а также иные документы в зависимости от ситуации (например, если дарителем является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет, потребуется письменное согласие его родителей).

Согласно п. 1 ст. 185.1, п. 5 ст. 576 ГК РФ, если договор дарения будет подписываться представителем, то в доверенности на совершение дарения обязательно должны быть указаны одаряемый и предмет дарения.

Необходимо учесть также, что дарение несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет или ограниченно дееспособным гражданином возможно только при наличии разрешения органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ).

Как следует из положений п. 1 ст. 160, пп. 2 п. 1 ст. 161, п. 2 ст. 434, п. 3 ст. 574 ГК РФ, договор дарения недвижимого имущества заключается в письменной форме и он должен быть нотариально удостоверен. Обычно договор тоже составляет нотариус.

В случает самостоятельной подготовки такого договора, необходимо учесть следующее:

В договоре должны быть согласованы все существенные условия, к которым относятся: предмет договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

В договоре дарения рекомендуется указать точное описание объекта недвижимости, подлежащего передаче одаряемому: адрес, площадь, кадастровый номер, а для земельного участка - также указание категории земель и вида разрешенного использования.

Необходимо также учесть, что нельзя подарить земельный участок без расположенного на нем здания или сооружения (если на земельном участке находится здание или сооружение) или здание (сооружение) без земельного участка, на котором оно расположено (ст. 273 ГК РФ; п. 4 ст. 35 ЗК РФ).

В договоре рекомендуется указать реквизиты правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, дату и номер регистрации права собственности дарителя на объект недвижимости.

В договоре может быть предусмотрено условие об отмене дарения в случае, если даритель переживет одаряемого.

Согласно п. 2 ст. 170, п. 1 ст. 572 ГК РФ, договор дарения не должен содержать условий встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства, иначе такой договор будет являться притворной сделкой

Нотариальное удостоверение договора дарения недвижимости нужно оплатить. При обращении к частному нотариусу уплачивается федеральный тариф в размере госпошлины, а также региональный тариф, размер которого устанавливает нотариальная палата субъекта РФ. Если сделку удостоверяют два и более нотариуса, федеральный и региональный тарифы взимаются каждым из них. За нотариальное удостоверение договора в государственной нотариальной конторе предусмотрена уплата госпошлины.

За удостоверение договоров дарения недвижимости между членами семьи и (или) близкими родственниками госпошлина (федеральный тариф) уплачивается в размере 50%. Также для отдельных категорий лиц установлены льготы по уплате регионального тарифа. Так, в соответствии с п. 19 ст. 333.38 НК РФ; ч. 7 ст. 22 Основ законодательства РФ о нотариате; п. 2 Приложения N 2 к Приказу Минюста России от 12.09.2023 N 253, инвалиды I группы уплачивают региональный тариф в размере 50%.

В случае удостоверения сделки двумя нотариусами (без совместного присутствия сторон соглашения) оплата взимается каждым нотариусом.

Заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы обязан представить в Росреестр нотариус, если стороны сделки не возражают против этого. Исключение составляет случай, когда в ЕГРН содержится отметка о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника (его законного представителя) и договор подписан от имени правообладателя его представителем по доверенности, что следует из положений ч. 2, 3 ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате.

Если нотариус не вправе подать документы на регистрацию, они могут быть представлены гражданами самостоятельно. Согласно п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона N 218-ФЗ, с заявлением о государственной регистрации может обратиться любая сторона сделки.

В соответствии со ст. 17 Закона N 218-ФЗ за государственную регистрацию права собственности уплачивается госпошлина, если гражданин не освобожден от ее уплаты.

Согласно п. 18.1 ст. 217 НК РФ, если даритель и одаряемый не являются членами семьи или близкими родственниками (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами), доходы, полученные при дарении недвижимости, облагаются НДФЛ